Как купить частный дом

Жители мегаполисов нередко мечтают о том, как здорово было бы купить частный дом, чтобы вокруг был чистый, свежий воздух, зелень, природа, где можно жарить шашлыки, отдыхать от суеты и дремать на солнце. Правда, многих пугает сам процесс покупки – они не представляют, как его осуществить, и даже не понимают, за что браться в первую очередь. Во всем этом не так трудно разобраться, сейчас мы это докажем.

С чего начать, прежде чем купить частный дом

Как только вы решили купить частный дом, вас должно заинтересовать, на каком рынке недвижимости его искать?

Всего есть два вида рынка жилой недвижимости:

• Первичный – это рынок, где продажа идет от имени застройщика либо компаний, инвестировавших в строительство. При такой покупке вы окажетесь первым полноправным собственником объекта.
• Вторичный – это рынок, где недвижимость продают частные лица, то есть у дома, квартиры и пр. уже существует юридическая история.

Основным преимуществом первичного рынка считается «юридическая чистота» недвижимости: если вы хотите купить частный дом, чтобы у него еще не было собственников. Правда, это не гарантирует абсолютной безопасности сделки. Среди строительных компаний попадаются мошенники, их называют фирмами-однодневками – они исчезают, получив денежные средства.

Отдавайте предпочтение компании с историей, с достойной репутацией, давно существующей на рынке и имеющей ряд завершенных проектов. Последние советуем посмотреть лично. Отличной идеей будет встреча с жильцами: спросите, были ли трудности в общении с застройщиком, устраивает ли их качество сданного объекта, стали бы они рекомендовать данную фирму.

Если выбирать недвижимость на этапе строительства, то получится сэкономить, но будьте морально готовы к тому, что возведение дома может надолго затянуться либо в принципе остановиться.

Готовясь к переговорам с застройщиком, возьмите с собой если не риэлтора или юриста, то хотя бы человека, не так давно купившего недвижимость, чтобы он разбирался в тонкостях. В документах компании обязательно посмотрите такие пункты:

• Какой вид использования предполагает категория земельного участка, на котором вы хотите купить частный дом.
• Есть ли обязательные разрешения и заключение о прохождении необходимых экспертиз.
• Выполняются ли все необходимые технические условия для подключения коммуникаций.
• Что стоит в графе обременения – желательно, чтобы земля не была в залоге.
• Есть ли акт о введении в эксплуатацию инженерных сетей, можете потребовать у застройщика гарантию на их работу.

Фирма предоставляет выписку с информацией из реестра юридических лиц, документы, свидетельствующие, что земля куплена. Если строительство дома завершено, вам должны показать заключение оценщика, в котором прописана стоимость объекта. Передайте юристу копии всех бумаг для проверки. Уточните, какие конкретно пункты составляют по договору стоимость дома: за чей счет будет установлен забор, проведены коммуникации и тому подобное.

Если вы решили купить дом в частном секторе на вторичном рынке, то процедура практически не будет отличаться от приобретения квартиры. Основной здесь станет проверка «юридической чистоты» дома.

Обязательными бумагами, если вы собрались купить частный дом и земельный участок, являются правоустанавливающие документы на недвижимость:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом;
• акт приемной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного объекта (если дом построил сам продавец).

Но бывают и иные причины, по которым человек получает право собственности. Из-за них список документов может быть обширнее. Его могут дополнять:

• • договор купли-продажи, дарения или мены;
  • свидетельство о вступлении в право наследства с приложенным к нему свидетельством о государственной регистрации;
  • технический паспорт домовладения, где указывается общая площадь дома и площадь каждого из помещений, а также их границы;
  • документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.

Обязательно удостоверьтесь, что земля, где находится дом, относится к фактическому имуществу продавца, а не только верно оформлена. Она обязательно должна быть в праве собственности и приватизированной. Уверенность в соблюдении этих пунктов поможет вам купить дом, например, в частном секторе без лишних проблем.

Многих беспокоит вопрос: какие нужны документы в случае оформления дома либо коттеджа в коттеджном городке?

Однозначно здесь ответить не так просто, поскольку иногда в такого рода городках инвесторы покупают земельный участок и подписывают договор подряда на строительство жилого дома. Чтобы не быть голословными, представим следующее: вы задумались, где купить частный дом, и выбрали готовый вариант в коттеджном городке. Его собственником, согласно документам, является физлицо.

Обратите внимание: сделка купли-продажи дома подписывается у нотариуса, частного или государственного.
При этом продавец представляет такие документы:

1. Оригинал паспорта владельца + ксерокопии всех его страниц, где есть записи.
2. Оригинал паспорта супруги/супруга владельца + ксерокопии всех страниц, где есть записи. Дело в том, что на сегодняшний день ни одна сделка, связанная с недвижимостью, не происходит без присутствия или согласия второго супруга. При этом неважно, записан ли он в качестве владельца дома, участка.
3. Нотариальное согласие супруга/супруги владельца дома, оно нужно, если дом строился или покупался в то время, когда хозяин был в браке.

Нотариальное согласие на продажу дома можно заранее оформить у того же нотариуса, в этом случае личное присутствие супруги на сделке будет необязательным. Согласие и присутствие второго супруга также не нужно, если дом с участком получен в дар, по наследству либо приватизирован безоплатно.

4. Свидетельство о браке требуется в таких случаях:

• Если продавец строил/покупал дом, состоя в браке.
• Если продавец строил/покупал дом до заключения брака.

5. Справка формы № 3 или формы № 9 «на продажу» жилого имущества (оригинал и копия).

В этой бумаге указываются все зарегистрированные (прописанные и временно выбывшие) в продаваемом жилом объекте лица. Либо она может подтверждать отсутствие таковых. Желательно, если вы решили купить частный дом, чтобы на справке была дополнительная отметка бухгалтера управляющей компании, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам и квартплате, либо обозначающая его сумму. Этот документ выдается паспортистом лично продавцу (собственнику объекта, лицу, указанному в доверенности). Для этого потребуется предъявить паспорт, оригинал свидетельства о праве собственности, а доверенному лицу еще и доверенность с копией (не нужно для дарения).

Если вы хотите осуществить процедуру покупки быстро и безопасно, советуем обратиться за помощью к профессиональному риэлтору или юристу. Передайте все бумаги на проверку. Проверьте, все ли объекты, находящиеся на земле, были зарегистрированы и внесены в план.

Как купить частный дом в ипотеку

Ипотечные программы банков дают возможность приобрести не только квартиры, но и частные дома. Однако ипотека на покупку дома не так часто выдается, ведь в этом случае риски банков увеличиваются.

Здесь важно, что квартира – стандартный проект. В то время как загородные домовладения являются более персонализированными в плане законодательной базы, конструктивных решений.

• Как только вы захотели купить частный дом, например, в городе, в ипотеку, выберите кредитно-финансовую организацию. Соберите необходимые документы и подайте туда заявку.
• Рассматривая вашу кандидатуру для выдачи кредита, банк обращает внимание на то, из чего возведен фундамент и несущие стены. Если вы выбираете между деревянным домом и кирпичным, лучше остановиться на втором. Более ликвидным считается дом из кирпича или блоков, с заглубленным фундаментом.
• Сохранение ликвидности на протяжении всего срока кредита – это основное требование банка к любому виду недвижимости. Дом должен быть в хорошем состоянии, иметь все коммуникации и подъездную дорогу, доступную в течение целого года. Также в самом объекте недвижимости должна быть возможность жить круглый год. Банком рассматривается только жилье, находящееся в населенном пункте с развитой инфраструктурой.
• Еще одно обязательное требование банка – это наличие у заемщика либо членов его семьи права собственности на земельный участок. Земля должна иметь статус поселения и предназначаться под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
• Далее банк анализирует юридические и строительные риски – это будет одним из основных затруднений: если банк посчитает, что риск высок, вы получите отказ. Таким образом, удовлетворить требования банка действительно сложно. При этом если купить частный дом в ипотеку на вторичном рынке еще возможно, то на первичном это практически нереально.
• Чтобы получить ипотеку на покупку загородного дома, вам нужно предоставить кадастровый план земельного участка, технический паспорт на дом, правоустанавливающие документы на недвижимость и кадастровый паспорт. Также вам понадобятся: справка об инвентаризационной стоимости объекта, отчет от аккредитованного независимого оценщика с информацией об оценке загородного дома.
• Нужно будет приложить и выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделки с ним в оригинале.

Далее вам придется засвидетельствовать свою платежеспособность справкой по форме № 2-НДФЛ.

• Ваш стаж на последнем месте работы не может быть меньше трех месяцев, а сама компания должна функционировать от двух лет. Помните, что кредитно-финансовая организация может запросить у вас и другие документы.
• Первоначальный взнос по ипотеке для приобретения частного дома не соответствует взносу для квартиры. Он равен 40–60 % от залоговой стоимости земельного участка, либо недвижимости. Кроме того, обеспечением кредита станет недвижимость, которая у вас уже есть.

Как купить частный дом на материнский капитал: пошаговая инструкция

Программа «Материнский капитал» была запущена правительством России в 2007 году, она планировалась как действенная социальная помощь государства молодой семье. Средства в этом случае выдаются Пенсионным Фондом России. На них можно купить квартиру, частный дом либо потратить сертификат на приобретение жилья после смены места проживания.

Несмотря на это, жилищная проблема все еще остро стоит для молодых семей. Дело в том, что с учетом современных цен, приобрести жилье на рыночных условиях им не под силу. Как купить частный дом на материнский капитал?

Шаг 1. Получаем сертификат.

Всю информацию о процедуре получения сертификата и обо всех необходимых документах вы получите в Пенсионном фонде.

Шаг 2. Понимаем, как можно расходовать средства.

Чтобы оценить свои силы и грамотно применить материнский капитал, решив купить частный дом, учтите такие пункты:

• Средства на покупку дома предоставляются семье, а не второму ребенку. Его интересы защищаются условием обязательного проживания и регистрации.
• Деньги могут быть использованы только по назначению и должны входить в основные платежи. Сертификат нельзя потратить на штрафы, комиссии и пр.
• На средства материнского капитала получится купить только отдельное жилье, а не его части. То есть, комнаты приобрести не получится.
• Обналичивание сертификата при осуществлении купли-продажи незаконно и наказывается уголовно.
• Покупка недвижимости с использованием средств материнского капитала производится только по безналичному расчету. То есть, прежде чем вкладывать материнский капитал в покупку дома, найдите продавца, готового указать в договоре полную стоимость и провести сделку безналичным переводом.

Шаг 3. Выбираем дом.

Еще до начала поиска жилья нужно подать заявление в Пенсионный Фонд о том, что вы хотели бы воспользоваться средствами материнского капитала. На них можно купить частный дом, если он подходит под такие условия:

• находится на территории РФ;
• не относится к категории ветхих и аварийных.

Могут возникнуть сложности с продавцом. Кроме того, участие в сделке ПФ РФ, органов опеки, отсутствие единой утвержденной формы договора часто отрицательно сказываются на сроках проведения сделки. Решив купить частный дом, придется оформлять все документы, согласовывая с сотрудниками ПФ – здесь всегда будет вероятность, что покупку не одобрят. Продавцам нередко необходимо предоставить гарантии, так как существует отсрочка расчета. Их роль может играть залог дома, что также согласовывается с ПФ.

Как только сделка была одобрена в ПФ, ее будет непросто расторгнуть, даже при обоюдном желании сторон. Законодательство не предусматривает возврат денег на счет ПФ, поэтому решаться вопрос будет исходя из судебной практики.

Шаг 4. Покупаем дом.

Ключевым шагом при заключении сделки, когда вы уже точно собрались купить частный дом, является подготовка договора, способного удовлетворить все стороны, участвующие в купле-продаже: Росреестр, Продавца, Покупателя, Пенсионный фонд. Чтобы составить договор, можно привлечь риэлторов либо сделать это самостоятельно.

В договоре обязательно должны быть указаны:

• адрес объекта, его характеристики, назначение;
• стоимость, сроки расчетов;
• документы о праве собственности на жилье и об отсутствии обременений.

После подписания и госрегистрации договора, покупатель получает свидетельство о праве собственности и другие документы. Их требуется предоставить в ПФ.

Шаг 5. Дожидаемся утверждения сделки Пенсионным фондом и выделения денег для оплаты договора.

Вот список документов, которые владельцу материнского капитала необходимо передать в Пенсионный фонд, чтобы купить частный дом:

• заявление;
• копия договора на покупку жилья;
• сертификат материнского капитала;
• реквизиты банка для расчета за жилье;
• паспорт покупателя (свидетельство о браке, если покупателем выступает супруг);
• правоустанавливающие документы на жилье от продавца и владельца сертификата;
• нотариальное обязательство оформить дом за шесть месяцев в долевую собственность семьи;
• справка от продавца об остатке, который нужно выплатить по договору для полного расчета, если предусмотрена рассрочка.

В течение месяца ПФ обязан рассмотреть документы и известить владельца сертификата о решении еще за пять дней. Если средства выделяются, то они окажутся на счету продавца в течение двух месяцев.

На какие детали стоит обратить внимание, покупая частный дом

Смотреть частный дом, если вы решили его купить по цене, ему соответствующей, лучше с профессионалом. То есть человеком, разбирающимся в строительстве, знающем, на какие нюансы нужно обратить внимание в первую очередь, как все должно выглядеть.

• Материал, из которого построен дом.

Нет идеального материала для возведения дома, у всех есть свои плюсы и минусы. Дому из дерева, камня потребуется несколько лет на усадку, если конечно он не сделан из карельской березы и архангельской сосны. Правда, с таким материалом объект будет стоить в разы дороже.

Дома из кирпича и монолита отличаются по цене: второй гораздо доступнее, но оба они имеют низкие теплоизоляционные свойства и требуют качественного утепления, иначе затраты на отопление окажутся неоправданно высокими.

• Фундамент дома.

Посмотрите на материал фундамента, прежде чем купить частный дом. Обратите внимание, как он укреплен, так как недобросовестно выполненная на этом этапе работа способна привести к серьезным проблемам: фундамент может перекоситься, поплыть. Трещины на фасаде дают понять, что, скорее всего, при строительстве основания дома допущены ошибки.

Удостоверьтесь, что в подвале нет воды, сырости или грибка. Если вы нашли что-то из этого, лучше отказаться от покупки, поскольку все эти недочеты говорят о плохой гидроизоляции фундамента.

• Чердак и крыша.

Часто при осмотре люди забывают про чердак, а он способен вызвать множество проблем. Не поленитесь, залезьте наверх, осмотрите укрепления крыши, сможет ли она выдержать большие объемы снега. Проверьте, не течет ли она – это важно, ведь во время дождя вода будет постепенно просачиваться в дом, а это приведет к появлению грибка.

• Отопление.

Наиболее экономичным считается газовое отопление. Электрический котел за сезон потребует серьезных затрат на электроэнергию. Печное отопление относят к пережиткам прошлого, оно осталось практически только в старых домах.

• Водоснабжение и водонагреватель.

Если система водоснабжения автономная, а не централизованная, то есть из скважины, колодца, возьмите воду на экспертизу, решив купить частный дом. Так вы выявите присутствие патогенной микрофлоры и узнаете концентрацию тяжелых металлов. В случае если будет признано, что качество воды оставляет желать лучшего, придется вложиться в систему очистки, а она довольно дорогостоящая.

Когда нужна горячая вода, используются водонагреватели. Они выпускаются двух видов: проточный и накопительный. Первый расходует много электричества, зато теплая вода будет к вам поступать по мере необходимости. Накопительный водонагреватель требует меньших затрат электроэнергии, но и греет не так быстро, поэтому придется подобрать оптимальный объем бака, чтобы хватало сразу всем обитателям дома.

• Окна.

Поскольку материалу, из которого построен дом, необходимо время на усадку, проверьте, хорошо ли открываются все окна в доме. Если они скрипят, потребуется вызывать мастера, чтобы он их отрегулировал. Считается, что такую процедуру нужно выполнять через каждые два года.

• Земельный участок.

Если вы собираетесь обустроить территорию, например, разбить небольшой сад, то вам лучше купить частный дом, без посредников или с ними, на вторичном рынке, поскольку здесь обычно предлагают большие земельные участки. Посмотрите на удаленность коммуникаций, сверьте границы с межевым планом.

Как купить частный дом и оформить сделку

Осмотрев недвижимость, можно составлять договор купли-продажи, в нем описывается предмет сделки (адрес, площадь, количество комнат и пр.) и его стоимость. Проверьте, верно ли внесены данные и реквизиты.

Если продавец работает по доверенности, проверьте срок действия, спросите у утвердившего ее нотариуса, не отозвана ли она. Еще лучше будет пообщаться с доверителем, чтобы быть уверенным, что он на самом деле продает дом.

Покупатель становится полноправным владельцем участка с домом не в момент подписания договора, а после регистрации в Росреестре. Для этого нужно подать все необходимые документы, подписанный договор, заявление, удостоверения личности, чек об оплате пошлины. Бумаги в течение 30 дней проходят обработку, затем покупатель получает свидетельство о регистрации прав собственности.

Наиболее безопасным вариантом передачи средств признана банковская ячейка. Для этого продавец и покупатель приходят в банк, подписывают договор, после чего покупатель вносит деньги в ячейку. Когда пройдена регистрация, все снова приходят в банк и продавец может забрать содержимое ячейки.

Как купить частный дом и не быть обманутым

Количество желающих купить частный дом, например у моря, или в другом месте с каждым днем увеличивается, пропорционально растет и число неверно оформленных сделок и типичных ошибок.

«У продавца глаза были честные», «Он же нотариальную доверенность показывал», «Это был родственник моих хороших знакомых» – это еще не все «весомые» доводы, которые выдвигают в свое оправдание обманутые покупатели загородной недвижимости. Большая часть неприятных ситуаций возникает из-за пренебрежения простыми правилами, незнания основ. О чем нужно помнить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию?

Из всех правил, решив купить частный дом по понравившемуся фото, чаще всего пренебрегают двумя. Они касаются права собственности на землю и на дом. Покупатель часто забывает удостовериться, что права собственности продавца на землю и на дом верно оформлены и зарегистрированы. Нередко встречается и ситуация, когда покупатель дома не обращает внимания на то, что у продавца нет права собственности на земельный участок, а есть, например, право пожизненно наследуемого дарения. В этом случае по закону новый владелец не может распоряжаться землей. Так, он не сможет потом ее продать, да и в регистрации договора купли-продажи дома на таком участке могут отказать.

Бывает и обратная картина. Покупатель соглашается купить частный дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, где данное строение расположено. Так как оно продавцом не оформлено и не зарегистрировано, то относится к самовольным постройкам, то есть у новых владельцев, скорее всего, не получится его зарегистрировать. Без нервов, судов, многих лет в очередях соответствующих государственных органов здесь точно не обойтись.

Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее распространенным является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. Решив купить частный дом, например, у моря недорого по доверенности, всегда проверяйте, как ее подлинность у нотариуса, так и реальность доверителя.

Первыми жертвами мошенников обычно становятся незащищенные группы населения: одинокие старики, алкоголики, инвалиды и дети-сироты, которым выдается жилье после выпуска из детского дома. Но может пострадать любой гражданин, решивший приобрести недвижимость.

Как работает эта схема? Мошенники переоформляют недвижимость обманутых людей (подписавших бумаги в беспамятстве, под давлением) по доверенности на подставное лицо, которое выставляет объекты на продажу. Реальных собственников выписывают и переселяют в отдаленные районы.

Попавшие в такую схему частные дома и квартиры обычно продаются по цене ниже рыночной. Поэтому, прежде чем купить дом, к примеру, у моря по частным объявлениям по подозрительно низкой цене, задумайтесь. Важно внимательно проверять дома, которые продаются по доверенности, по заниженной стоимости, ведь если всплывет, что собственники данного строения лишились жилья не по своей воле, сделку можно оспорить. Тогда у покупателя есть все шансы расстаться с домом.

Свяжитесь с доверителем, чтобы проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, почему не действует сам и пр.

• Аванс при покупке недвижимости.

В последнее время часто встречается мошенничество с авансами. Технология тут такова: на продажу выставляется недвижимость по цене, значительно ниже рыночной. Как только человек решил купить частный дом, например, увидев его на «Авито» или другом интернет-ресурсе, заключается авансовый договор, риэлтор из фирмы-однодневки принимает денежные средства. По прошествии некоторого времени эта организация исчезает, тогда вернуть деньги и найти виновника практически не представляется возможным. К популярным у мошенников схемам относятся совершение купли-продажи по заведомо ложным документам, через недобросовестного нотариуса, с кабальными условиями. Сюда же входят и сделки, при которых известно, что одно из лиц находится на учете в наркологическом, психоневрологическом диспансере. То есть их потом легко оспорить и признать недействительными.

• Черные риэлторы.

Число обманутых на рынке недвижимости людей выросло. Это связано преимущественно с тем, что сами покупатели, желая сэкономить, стали чаще обращаться к «черным» и «серым» риэлторам, небольшим компаниям, у которых ниже стоимость услуг. Часто это связано с невозвратом авансовых платежей. К примеру, продавец недвижимости, договорившись с агентом, ставит цену ниже рынка на 20–30 %. Далее они вместе набирают как можно больше залогов, желательно под честное слово, и пропадают с деньгами.

То есть, каким бы честным и располагающим к себе ни казался продавец, как бы вам его ни рекомендовали ваши знакомые, нельзя игнорировать документы на дом и землю. При покупке загородной недвижимости обязательно требуется весь список бумаг, которые мы обсуждали ранее.

Если своя недвижимость, возможность купить частный дом у моря, желательно, недорого всегда были вашей целью, но вам мешало отсутствие опыта и знаний по этому вопросу, надеемся, что наша статья помогла вам понять, что не нужно ничего бояться. Главное здесь – все делать внимательно и не спеша. Чтобы быть увереннее в результате, воспользуйтесь услугами агентства недвижимости с хорошим опытом и репутацией.